破産管財物件・相続財産物件の相談窓口

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破産管財人の先生・相続財産管理人の先生へ 15年以上多数の特殊売却案件に携わり解決のサポートを行った実績があります
  • 迅速に対応いたします。
  • 当社オリジナルの破産管財物件売却に関するチェックリストをご用意しております。
  • 多数の実績をもとに、不動産処分のお手伝いをいたします。
  • 破産財団から放棄をするための査定もお気軽にご相談ください。

実績紹介

1.一般的な不動産の処分

不動産の任意売却が可能かどうかご判断頂くために処分可能価格を簡易査定させて頂き、その価格をもとに事前に別除権者と協議をして頂きました。
売却方法は破産管財人とのお打合せののち、入札方式による売却をいたしました。
破産者(居住者)の退去については、破産管財人とともに、破産者に説明したうえでスケジュールを調整し、移転して頂きました。

2.地方の不動産の処分

主に処分する不動産は都内にありましたが、ある債権者からの連絡により地方にも不動産があることが後から分かりました。机上査定価格をもとに、破産財団から放棄することも視野に入れて現地調査を行いました。現地調査の際に隣地所有者の方に事情を説明し、購入して頂くことができました。

3.素晴らしい技術を持った工場の破産

全国にいた取引先全社に集まってもらい、発注したままになっている仕事などについて協議を行いました。各社が一様に「破産会社の社長の頭の中にしか当社の製品の設計図はないのにどうすればいいのか」と頭を抱えていました。破産したことに怒るというよりは本当に困り果てていましたが、状況を理解してもらい、建物内にあった商品なども取引業者に買い取ってもらうなどの協力を得て、破産財団への組入金とすることができました。

4.借地権付建物の処分

借地権付建物の処分では、地代と譲渡承諾が問題となります。
地代については地主に処分にかかる期間を説明し、その間の地代の支払いを猶予してもらいました。
また、譲渡承諾については通常の不動産売買においては停止条件となりますが、入札の際に譲渡承諾は買主が得ること、地代支払猶予期間中の地代は買受人が負担することなどを全て入札の条件としました。
その分価格は安くなりましたが、破産管財人のご負担はほとんどありませんでした。

5.一棟の建物の共有持分の処分

処分可能価格の査定が難しいケースでした。破産者と共有者が親族である部分を破産管財人が考慮し、親族に共有持分の買取りを提案しました。当初は金額に納得していませんでしたが、第三者へ任意売却した場合の状況を何度も説明し、最終的には購入してもらうことができました。

6.相続財産の破産

相続人予定者が限定承認手続きを行ったことで、相続予定者が相続財産管理人となったが、被相続人が不動産会社の経営者で複数の不動産を所有していたと同時に複雑な債務があり、状況を整理できずに相続財産が破産申立を行ったケースです。
破産管財人が別除権者との交渉を始めた当初は、相続財産管理人が関係を悪くしており、交渉が難しい状況でしたが、何度も足を運ぶことで信頼関係を築き、全ての不動産を処分できました。
結果的には、予想を超える破産財団への組入金とすることができました。

7.破産管財物件内に多量の有害物質

破産管財人様と一緒に現地に調査に行った際に驚いたのは建物内にあった大量の有害物質(放射性廃棄物)でした。 破産管財人が有害物質を処分すると高額な処分費用が掛かってしまうため、破産財団からの放棄を検討しましたが、破産管財人様と一緒に放棄してしまうと不動産競売手続きに移行してしまい、その結果、取扱い資格のない競落者が有害物質を手にしてしまう恐れがあるという状況でした。 破産管財人も裁判所、別除権者等の関係者と調整・協議を行い、有害物質の取り扱い資格を持つ法人に売却することができました。

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当社にできること

1.まずは不動産の調査を行い、査定を行います。

現地や管轄の行政機関で調査を行うことで破産申立代理人も把握していなかった事実が発覚することもあります。
現地調査の際には管財人の先生もご同行して頂けると後に債権者と交渉を頂く際にお役に立つのではないかと思います。

<破産管財人にご協力いただきたいこと>
固定資産税評価証明書と名寄帳の取得のため委任状の作成にご協力頂き、合わせて「破産管財人資格証明及び印鑑証明申請書」を一通頂けると手続きがスムーズになります。
名寄帳の取得でほかの不動産を所有していたことが発覚したケースがあります。

2.処分不動産の査定書を作成し破産管財人と打ち合わせを行います。

査定書による処分可能価格や現地の状況をもとに別除権者との交渉して頂いた結果や方向性をお聞かせ頂き、今後の方針をお決め頂きます。
この段階でたたき台となる売却代金の配分案を作成し、別除権者への配当額に目途をつけます。

<破産管財人にご協力いただきたいこと>
仮差押がある場合は、売却により職権抹消できる旨をご説明頂き、今のうちに抹消してくれるように手配をして頂けると助かります。

3.売却活動

一般的な売却活動のほか、簡易入札などを行います。入札の案内などはオリジナルのフォーマットをご用意しております。

4.売買契約書の作成

当社ではオリジナルの管財物件用売買契約書がございます。固定資産税・都市計画税の精算などを行う場合に、破産手続き終了後に公租公課の納付義務が破産管財人に残らないよう調整いたします。

<破産管財人にご協力いただきたいこと>
裁判所の許可が取れる内容かご確認ください。

5.配分表の作成・別除権者への配当金額確定

当社ではオリジナルの管財物件用売買契約書がございます。固定資産税・都市計画税の精算などを行う場合に、破産手続き終了後に公租公課の納付義務が破産管財人に残らないよう調整いたします。

<破産管財人にご協力いただきたいこと>
別除権者への配当予定額から事前に調整を行って頂くことで破産財団への組入れ金も確定できます。

6.売買契約締結同時代金決済

一般的な売買契約の場合、手付金やローン条項などがありますが、手付金や住宅ローンのために解約ができなくなるなど破産財団が不当に拘束されてしまうことを防ぐためにできるだけ契約と代金決済を同時に行うようにしています。
また、破産財団が負担することのできない瑕疵担保責任も免責と致します。

<破産管財人にご協力いただきたいこと>
数日前までに裁判所の売却許可取得をお願い致します。

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会社概要/

株式会社ケイ・ティーホーム

設立
昭和62年10月28日
代表者
代表取締役 中村彰利
住所
〒102-0071
東京都千代田区富士見2丁目13番7号
電話
03-5215-5215
FAX
03-5215-5211
免許
東京都知事(8) 第55149号
加盟団体
(社)全日本不動産協会 (社)不動産保証協会

当社は、不動産業者として25年余りの実績を生かし、また昨年まで本店所在地となっていた文京区大塚では保有していたマンションの老朽化に伴う建替え事業にも当事者として参加することで経験を積み、現在の場所に移転致しました。

平成9年から競売不動産の任意売却を取り扱う中で平成15年頃からは破産管財人の先生、相続財産管理人の先生とともに不動産の処分のお手伝いもさせて頂いております。